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      新聞動態
      物業管理行業有哪些“冷知識”?
      作者:admin  來源:本站  發表時間:2017/8/7 15:28:35  點擊:899

      第一物業管理行業第一大主體應該是全體業主,并不是物業服務企業;如果沒有業主哪里來的物業服務;


      第二,業主通常拒交物業費的行為,從現在司法判決的結果來看,通常是不被法院支持的第三.多數業主對物業服務企業的評價僅停留在自身感受,

      比如,我們經常會聽到有的業主說,“他們小區的物業真好,都幫忙送快遞”;“看人家物業門口的保安,多年輕,再看看咱們小區”............

      評價物業服務企業的好壞,要看物業服務企業能否履行物業服務合同規定的義務,只要履行了物業服務合同就是好的物業服務企業。當然物業服務的其他熱心服務也是值得稱贊的,但是更多的業主僅停留在關注“面”上,導致物業服務企業為了收到物業費,僅做“面”上的工作。


      第四,人們對物業管理行業的了解,大多僅停留在保潔、保安和維修。但很少有人關心自己的物業是否在保值增值方面做了長期規劃。

      物業管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃,屬于戰術層次的計劃;中短期計劃則介于戰術層次和策略層次之間,以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同有效期為周期,通常為3~5年;長期計劃則屬于策略層次的計劃,通常以物業的剩余使用壽命為限。

      物業管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業管理企業任內的工作,而且是長期不間斷的計劃管理。比如,對外墻、走廊、樓梯、屋頂等公共場所的維修年限,對水管、電線、設備的更換年限等都要制定計劃,最長的計劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這才是物業管理的根本。


      第五、法理上來說,房屋買賣合同是業主和開發商之間的事情,按照房屋買賣合同的規定,雙方各履行權利義務,挨不著其他人的事(比如物業公司等)

      實際很多時候,我們在交房時,總是要交一堆與房屋買賣合同中無關的費用之后才能拿到鑰匙(比如物業費,其實物業費又是業主和物業公司的物業服務合同關系了)。


      如果感興趣可以好好看看《購房合同》,你把你的義務履行了,合同規定的房屋交付時間而沒有拿到房屋鑰匙,開發商應該怎么賠償。


      第六、小區的業主委員會是由小區的業主選舉產生,

      全國居民委員會是由小區的居民選舉產生。

      但為什么全國居民委員會遍地,而業主委員會很難有效地成立和發展

      《中華人民共和國憲法》第一百一十一條規定“ 城市和農村按居民居住地區設立的居民委員會或者村民委員會是基層群眾性自治組織。居民委員會、村民委員會的主任、副主任和委員由居民選舉。居民委員會、村民委員會同基層政權的相互關系由法律規定。

      居民委員會、村民委員會設人民調解、治安保衛、公共衛生等委員會,辦理本居住地區的公共事務和公益事業,調解民間糾紛,協助維護社會治安,并且向人民政府反映群眾的意見、要求和提出建議!

      (一):居民委員會是基層群眾自治組織;(從自治組織來說,像業主大會中的業委會)

      (二):“居民委員會”的作用是“辦理本居住地區的公共事務和公益事業,調解民間糾紛,協助維護社會治安,并且向人民政府反映群眾的意見、要求和提出建議!


      第七、地下車庫權屬問題:

      一網友觀點:“有權屬依權屬、有約定從約定、無約定歸業主”。

      對應即是:如有開發商持有產權證,則歸開發商所有,若開發商沒有產權證,則歸全體業主所有;開發商如與全體業主明確約定歸開發商所有,則歸其所有,如約定歸全體業主所有,則歸全體業主所有;沒有明確約定的,歸全體業主所有。


      一媒體觀點:

      地下車庫的權利歸全體業主必須符合三個條件:

      1.開發商在計算公攤面積時,把人防工程的建筑面積計算在內;

      2.開發商在出售單元房屋時承諾無償提供人防工程供全體業主使用;

      3.開發商把建造人防工程的成本核算在住宅開發成本之內。


      小區車位是否屬全體業主共有,關鍵在于該車位是否攤入公用建筑面積。如車位面積不計入總建筑面積,又系獨立單元,不屬公共使用空間,無法判定屬業主共用,因此,針對業委會要求確認車庫權屬歸業主共有的請求,沒有依據,法院不予支持


      第八、停車收費的問題

      停車費收的是否合理,可以咨詢當地物價局(或者撥打12358咨詢);現在停車收費通常采取市場調節價(也就是合同雙方商量后,無上限),但是物業公司也應該在物價局備案(物價局會回復,是讓備案,但是沒有法律法規規定,如果他們不備案,我們能把他們怎么著?;物業費是否備案,是否合理,也會遇到同樣的回答)


      第九:關于物業收取停車費是否屬于全體業主的問題,觀點如下

      《物權法》出臺后地面停車費不能簡單地歸業主,特別是經濟適用房等政策性住宅小區。

      業主主張停車收益有三個前提條件:

      一是2007年10月1日以后;

      二是地面停車位明確歸屬業主共用;

      三是經營者收取的停車費在扣除經營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。(摘自《現代物業》)

      比如北京早期經濟適用住房小區的物業管理費定為每月每平方米0.55 元,是把地上停車收費計入企業收入后測算的結果,如果將停車收益歸業主所有,將導致物業服務公司入不敷出,無法維系正常的管理和服務


      第十:依據:《中華人民共和國物權法》第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料,登記機構應當提供。

      《不動產登記暫行條例》第二十七條 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。

      然后,我拿上我的房所有權證書,去廊坊市國土資源局,說:復制一下我房屋所有權相關的土地使用權資料

      回答是:不可以


      第十一:以下圖片為轉發,簡單總結一下就是認為業主和物業服務企業之間的矛盾是主要矛盾的業主真是太天真了,全體業主管理權如何行使才是真正的主要問題所在。


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