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      資產管理
      不動產的特性有哪些
      作者:admin  來源:本站  發表時間:2017/8/9 14:06:10  點擊:872
      今天物業大家談與各位聊一聊,不動產的特性有哪些? 
        一、 不動產自然特性 
        不動產市場由于買賣雙方人數少、個別異質性大、信息較不流通等原因,因而常被歸屬于不完全競爭市場。 
        位置固定性(不可移動性):不動產因位置固定使其效用受到嚴格限制,例如同一小區大樓中,面公園景觀之戶別其位置與不具景觀戶別相較,對使用者而言效用較高。 
        永續性(使用及價值永續性):相較于一般財貨,土地永遠存在,無折舊因素考慮。 
        不增性(數量有限性):除填海造陸(外,土地自然供給為固定。 
        個別性(異質性):世上無兩筆土地或建物一模一樣,其形成之價格也受個別因素影響。 
        其他:如供給力、滋養力及積載力等。 
        二、不動產人文特性 
        用途多樣性:因應市場上需求,不動產可供作為住宅、辦公室及百貨公司等不同使用。
        分割合并可能性:因需要一筆土地可分割成多筆,或因需整體開發多筆土地而可合并成一筆。 
        社會及經濟位置可變性:繁榮舊市區可能因新辟聯絡道路而沒落,商圈則可能因消費習慣或交通建設改變而產生位移。 
        三、 不動產地區特性 
        不動產地區特性指不動產與所座落地區之間形成相互依賴、補充及協力關系: 
        依賴關系:如興建豪宅而形成群聚效應下之豪宅區。 
        補充關系:指某地區內之不動產,與該地區有相輔相成之關系。商業設施相互補充之關系。 
        協力關系:指該地區與該地區內之不動產相互作用,例如地區繁榮與否與不動產價格之協力關系。 
        四、 不動產市場特性 
        不動產市場由于買賣雙方人數少,個別異質性大,信息較不流通等原因,因而常被歸屬于不完全競爭市場: 
        買賣雙方人數少:和其他一般財貨之消費人口相比,不動產買賣雙方相對人數較少。 
        產品異質性:不動產各自獨占不同之區位,例如同一棟大樓,有景觀戶價格高于無景觀戶價格。 
        信息不透明:不動產市場因欠缺一集中市場而成為不完全競爭市場,尤其價格是信息不透明最大因素。政府為促進不動產交易信息透明化,降低目前不動產信息不對稱情形。房地產交易價格透明不僅更能維護交易安全,對市場正;矊⒂心髱椭。 
        政府管制較多:例如特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)、土地建筑融資限制及土地使用分區管制等。 
        交易金額大:相對于股票買賣以萬元計,不動產則以百萬至千萬元計,進入市場門坎高。 
        供給彈性。阂虼髽墙ㄎ锱d建時間一般約2~3 年,市場供需調節較慢。 
        常有假性投機需求:假性投機需求常造成價格高漲形成市場泡沫化。 
        五、 不動產價格特性 
        以交換(買賣)或收益(租賃)價格表示。 
        以擁有不動產權利利益所表征之價格。 
        價格需基于長期考慮下所形成。 
        不具備有完全競爭、效率之交易市場。 

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